城管委各成員單位：
為進一步規(guī)范主城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理，全面提升城市綜合管理和物業(yè)服務(wù)水平。現(xiàn)將《池州市主城區(qū)物業(yè)管理綜合整治方案》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
2019年8月15日
池州市主城區(qū)物業(yè)管理綜合整治方案
為進一步整頓和規(guī)范主城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理，全面提升城市綜合管理和物業(yè)服務(wù)水平，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)制定如下綜合整治方案。
一、總體要求
堅持市場主導、分類管理的原則，按照條塊結(jié)合、屬地管理的要求，建立和完善市級指導，貴池區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會、平天湖風景區(qū)管委會主抓、街道辦事處及社區(qū)居委會主管的物業(yè)綜合管理體制機制，切實解決當前主城區(qū)物業(yè)管理工作的重點、難點和熱點問題，進一步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
二、目標任務(wù)
（一）社區(qū)物業(yè)管理工作機制基本建立。物業(yè)管理納入社區(qū)管理工作之中，屬地管理、部門履責、行業(yè)監(jiān)管、執(zhí)法聯(lián)動、居民共建共享的局面基本形成。市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理工作考評及區(qū)、街道、社區(qū)三級矛盾糾紛人民調(diào)解機制健全。
（二）物業(yè)行業(yè)監(jiān)管扎實有效。物業(yè)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)建立；對住宅小區(qū)日常巡查情況通報制度落實；物業(yè)監(jiān)督書面告知制度嚴格執(zhí)行，物業(yè)管理領(lǐng)域垃圾分類工作穩(wěn)步推進。
（三）物業(yè)服務(wù)水平明顯提升。落實物業(yè)從業(yè)人員培訓制度，實現(xiàn)全員持證上崗，服務(wù)意識、服務(wù)技能有較大提高；形成10家以上品牌企業(yè)；新建商品住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范服務(wù)達標率100%，物業(yè)費收繳率逐年提高，社區(qū)環(huán)境面貌有新的改觀。
（四）業(yè)主委員會依法履職能力普遍增強。業(yè)主大會成立程序規(guī)范，業(yè)主委員會監(jiān)督協(xié)調(diào)能力增強、作用明顯；業(yè)主主體意識、自我管理意識和物業(yè)服務(wù)消費意識增強，參與小區(qū)物業(yè)管理活動的主動性明顯提高。
（五）小區(qū)違章搭建現(xiàn)象明顯減少。物業(yè)企業(yè)盡職履責，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)行為的巡查、勸阻和報告工作，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建行為監(jiān)管工作機制基本健全，受理主體責任明確，各部門齊心合力，對違建行為基本實現(xiàn)一線受理、快速立案、強力拆除的工作體制。
三、工作重點
（一）對實施物業(yè)管理的小區(qū)，以提高物業(yè)服務(wù)水平和加強行業(yè)監(jiān)管為主要措施，重點解決小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平不高、從業(yè)人員崗位素養(yǎng)不足、物業(yè)服務(wù)費收費難等問題。
（二）對成立業(yè)主委員會的小區(qū)，以規(guī)范和正確引導業(yè)主委員會合理維權(quán)為主要措施，重點解決業(yè)主委員會不作為、不專業(yè)、以權(quán)謀私等問題。
（三）對涉及物業(yè)管理的相關(guān)部門，以加強督促落實和提升執(zhí)行效率為主要措施，重點解決部門間職權(quán)不清、推諉扯皮、效率低下等問題。
四、工作措施
（一）理順體制，完善機制
1.完善屬地配置。屬地政府、管委會對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作負總責，下屬物業(yè)管理部門具體負責，明確一名領(lǐng)導分管，配備專職工作人員，做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)日常管理工作。明確分級管理職責，落實屬地管理責任，建立長效管理機制。
2．推動建立“四位一體”工作機制。推動建立以社區(qū)黨支部、社區(qū)居委會、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會的“四位一體”的社區(qū)管理模式，不斷加強社區(qū)黨組織建設(shè)，發(fā)揮社區(qū)黨組織在社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導核心作用，建立健全社區(qū)組織網(wǎng)絡(luò)，形成有效的社區(qū)黨建工作機制，初步建立社區(qū)黨建聯(lián)席會，形成社區(qū)黨建工作對社區(qū)的全覆蓋。初步構(gòu)筑在社區(qū)黨組織領(lǐng)導下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”的社區(qū)管理模式，形成各主體共同參與社區(qū)事務(wù)管理、民主協(xié)商有序的格局。
（二）引導業(yè)主有效自治
1.積極引導規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)。按照《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定，積極指導有條件成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，及時召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。到2021年，符合成立業(yè)主委員會的小區(qū)全面實現(xiàn)業(yè)主自治。
2.加大對業(yè)主委員會的監(jiān)督指導力度。將其納入社區(qū)管理范疇，建立完善“四位一體”議事協(xié)調(diào)機制，社居委人員是小區(qū)業(yè)主的，可推薦作為業(yè)主委員會主任候選人，小區(qū)業(yè)主是共產(chǎn)黨員的，可推薦作為業(yè)主委員會成員候選人。實施小區(qū)重大事項公開公示制度，不斷完善民主管理監(jiān)督機制，通過聯(lián)席會議等方式，協(xié)調(diào)處理小區(qū)居民自治與物業(yè)管理中的矛盾糾紛。
3.制定管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則等管理制度。明確業(yè)委會的籌備、產(chǎn)生和履職內(nèi)容等，加強對業(yè)主組織行為的監(jiān)管。
（三）積極協(xié)調(diào)解決收費難的問題
1.建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費動態(tài)調(diào)整機制。根據(jù)《安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《安徽省住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標準》等相關(guān)規(guī)定，并根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數(shù)變動等情況，建立普通住宅物業(yè)服務(wù)收費標準的動態(tài)調(diào)整機制，每三年對物業(yè)服務(wù)等級的基準價和浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整公布。
2.加大物業(yè)費收繳力度，遏制惡意欠費現(xiàn)象。建立物業(yè)管理考核情況和莪術(shù)繳費情況雙通報、雙公示制度，將居民的物業(yè)費收繳情況在一定范圍內(nèi)進行公布，對惡意欠繳物業(yè)費的人員，申請法院強制執(zhí)行。將公職人員物業(yè)費繳納情況納入文明單位考核范疇，對經(jīng)多次催交、無正當理由拒交物業(yè)費的人員通報到所在單位，并納入個人征信體系。
3.實施“三告知”制度。住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，對所出售房屋的物業(yè)費用繳納情況在買賣雙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，房屋登記機構(gòu)須書面告知賣方及時結(jié)清所售房屋物業(yè)服務(wù)費；告知買方充分了解所購房屋是否已結(jié)清物業(yè)服務(wù)費；告知房屋所在地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和實施物業(yè)管理的社區(qū)。
4.提高物業(yè)收費公示力度。嚴格執(zhí)行物業(yè)收費公示制度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過各種渠道定期公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準、收費情況等，保障業(yè)主知情權(quán)。對不按要求公示的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)多次督促仍不整改的，納入失信“黑名單”，同時各相關(guān)單位對其追繳欠費行為不予支持。
（四）加強物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管
1.探索建立物業(yè)企業(yè)分類管理機制。對現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)根據(jù)規(guī)模、業(yè)績水平、管理制度建設(shè)等情況，進行等級劃分，制定分類管理細則和考核評定辦法，設(shè)立市場準入門檻，保障物業(yè)服務(wù)水準和市場競爭活力。
2.進一步完善物業(yè)服務(wù)標準和規(guī)范。聯(lián)合相關(guān)職能部門開展專項督查，暢通投訴舉報渠道，及時糾正不規(guī)范服務(wù)行為；充分發(fā)揮協(xié)會組織自律約束作用，制定行業(yè)誠信公約，引導物業(yè)企業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展。
3.建立守信聯(lián)合激勵、失信聯(lián)合懲戒機制。加強企業(yè)信息備案管理工作，建立和加強信息公開，推動政府相關(guān)部門信息共享，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑名單”制度，對服務(wù)質(zhì)量好的企業(yè)給予表彰和政策支持，對失信企業(yè)進行聯(lián)合懲戒。
4.建立優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)庫。結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案和年度考核排名，將表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)納入優(yōu)秀企業(yè)庫，優(yōu)先向市場推薦，加強品牌建設(shè)。
（五）完善物業(yè)管理目標分級考核制度
1.制定完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核細則。各級政府行業(yè)主管部門要會同當?shù)亟值擂k事處和社居委，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核，將考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)收費標準和市場準入掛鉤，根據(jù)年終考核結(jié)果對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行排名，對排名靠后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取強制清退、對企業(yè)相關(guān)負責人采取嚴禁準入措施，形成優(yōu)勝劣汰市場競爭機制。
2.加大對街道社區(qū)物業(yè)管理工作的考核力度。貴池區(qū)政府、平天湖風景區(qū)管委會要對轄區(qū)物業(yè)管理覆蓋率、業(yè)主委員會覆蓋率及行為規(guī)范、轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平、物業(yè)管理機構(gòu)建設(shè)情況、物業(yè)管理制度建設(shè)情況、履行監(jiān)管職責情況、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會組織工作情況等列入考核范疇，實行目標管理。
3.加強行業(yè)監(jiān)督。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要加強對主城區(qū)物業(yè)管理工作的督查檢查力度，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)指導，督促企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)行為的巡查、勸阻和報告工作，對巡查不到位、制止不果斷、報告不及時，縱容、串通、包庇違規(guī)行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采取有效處理措施，并移交城市管理部門依法處罰。
（六）提升行業(yè)服務(wù)水平
1.建立健全項目經(jīng)理和管理人員梯次培訓機制。全面推行持證上崗制度，建立從業(yè)人員個人信用檔案，實行分類培訓、分級管理。抓好物業(yè)從業(yè)人員崗前培訓、繼續(xù)教育工作，不斷提高業(yè)務(wù)素養(yǎng)和服務(wù)技能。
2.開展各類主題活動，評選表彰優(yōu)秀項目經(jīng)理、保潔員標兵、先鋒秩序維護員、設(shè)施設(shè)備維修技術(shù)能手等，打造優(yōu)秀從業(yè)人員隊伍。
3.制定主城區(qū)住宅小區(qū)垃圾分類工作實施方案。一是通過開展物業(yè)企業(yè)垃圾分類培訓工作、指導完善垃圾分類標識、配備垃圾分類設(shè)備、加大宣傳力度、加強垃圾分類督查等方式，在物業(yè)管理領(lǐng)域加快推進垃圾分類工作。二是全面實施物業(yè)管理區(qū)域建筑垃圾分類工作，要求所有建筑垃圾嚴格按照廢建材、廢木材、廢包裝三分類標準臨時放置，有效規(guī)范建筑裝潢垃圾的收集、運輸和處置，合力做好建筑垃圾再生利用前端分類工作。
（七）建立物業(yè)管理聯(lián)動機制
1.明確部門職責。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源規(guī)劃、環(huán)保、工商質(zhì)監(jiān)、城管、公安、消防等單位應(yīng)依據(jù)各自職責，分工協(xié)作，加強部門聯(lián)動，制止和查處日常巡查發(fā)現(xiàn)的違章搭建、擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、毀綠種菜、環(huán)境污染以及亂堆亂放、惡意侵占公共空間和公共設(shè)施等違規(guī)行為，處理物業(yè)管理中的涉及自身職責的矛盾和難點問題。
2.共同搭建“數(shù)字城管”綜合管理平臺。通過多部門信息共享、協(xié)同工作，構(gòu)建起溝通快捷、責任到位、處置及時、運轉(zhuǎn)高效的城市管理、公共服務(wù)的監(jiān)督和處置新機制，將物業(yè)管理納入“數(shù)字城管”平臺采集范疇，完善物業(yè)小區(qū)管理相關(guān)資料，暢通物業(yè)、業(yè)主投訴求助渠道，有效解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的復雜矛盾糾紛。
3.聯(lián)合管控違章搭建行為。建立集街道、社區(qū)、物業(yè)、行政執(zhí)法于一體的違建管控長效機制，對發(fā)現(xiàn)的在建違章行為采取零容忍、嚴執(zhí)法的態(tài)度，實現(xiàn)違建“控增量、減存量”的目標。同時注重培養(yǎng)居民防違、控違意識，共同參與遏制各類違法建筑行為。
4.緩解老舊小區(qū)停車難題。結(jié)合小區(qū)規(guī)劃布局，通過調(diào)整綠化形態(tài)、延展道路，適當增改停車位，同時對車位（車庫）挪作他用、私自占用公共停車資源、不規(guī)范停車等行為，進行專項整治，提高現(xiàn)有停車資源的使用效率。
5.開展物業(yè)管理區(qū)域“私接電線”專項整治工作。由各區(qū)分別選擇一個小區(qū)為試點，聯(lián)合住建、消防、執(zhí)法、應(yīng)急管理等部門和街道、社區(qū)等組織，重點整治在小區(qū)房屋架空層、外立面、樓梯間及其他室內(nèi)公共區(qū)域私接電線的行為，堅持處置和疏通并舉，協(xié)調(diào)解決居民集中充電問題?？偨Y(jié)建立長效機制，推進私接電線整治工作向各物業(yè)管理區(qū)域延伸。
（八）加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導
市政府定期召開調(diào)度會，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理的重點難點問題。貴池區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會、平天湖管委會要每季度召開聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的具體問題；相關(guān)媒體要加大物業(yè)管理宣傳力度，普及物業(yè)管理基礎(chǔ)常識，營造良好的氛圍，爭取廣大市民對物業(yè)管理工作的認可和支持，協(xié)同推進物業(yè)管理提升行動。
五、實施步驟
（一）宣傳發(fā)動階段（本方案下發(fā)之日起至2019年12月）。
貴池區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會、平天湖風景區(qū)管委會要召開小區(qū)物業(yè)綜合整治工作動員會，結(jié)合全國文明城市文明創(chuàng)建，深入宣傳小區(qū)物業(yè)管理綜合整治工作的重要性、必要性、迫切性，強化以人民為中心的管理理念，堅決打好整治攻堅戰(zhàn)。
（二）實施整治階段（2020年1月至2020年9月）
各地要落實街道、社區(qū)整治責任，由街道牽頭，明確專人負責。要根據(jù)小區(qū)不同情況，細化整治方案，制定具體的整治措施，明確時間進度要求。所在地政府、管委會要加強調(diào)度和督查，及時通報工作進展不力的街道和社區(qū)。要通過召開現(xiàn)場會的形式，推廣整治成效明顯的小區(qū)的做法，進一步營造創(chuàng)建和整治氛圍，確保整治工作取得實效。
（三）檢查驗收階段（2020年10月至12月）
從2020年10月開始，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，會同市城市管理行政執(zhí)法局、貴池區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會、平天湖風景區(qū)管委會，對小區(qū)整治情況進行檢查驗收，總結(jié)經(jīng)驗，推動建章立制，構(gòu)建長效機制。
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